“Pagar renda é atirar dinheiro fora.” Cresci a ouvir isto, tu provavelmente também, e é das poucas frases sobre dinheiro que em Portugal se diz sem ninguém pedir a conta por trás.
O que me interessa aqui não é dizer que a frase está errada. É que ela é uma meia verdade, e as meias verdades são muito mais perigosas do que as mentiras, porque a parte verdadeira faz-nos desvalorizar tudo o resto. Sim, a renda desaparece. O que quase ninguém diz é que uma parte grande da prestação também desaparece, e que a diferença entre as duas coisas é uma conta que se pode fazer.
Vou fazê-la. Não para te dizer o que escolher, que é uma decisão com metade de coisas que não são dinheiro, mas para que a parte que é dinheiro fique clara.
A parte da prestação que desaparece também
Comecemos pelo princípio, porque é aqui que a discussão costuma acabar antes de começar.
Quando pagas uma prestação ao banco, ela divide-se em duas coisas muito diferentes: juros, que desaparecem tal e qual como a renda, e capital, que fica teu. Só a segunda parte é poupança.
Num crédito de 225 000€ a 30 anos, com uma taxa de 3,3%, a prestação anda pelos 985€. Deste valor, no primeiro ano:
| Por mês | O que lhe acontece | |
|---|---|---|
| Juros | 613€ | desaparecem, como a renda |
| Capital | 372€ | fica teu |
São 62% da prestação a evaporar-se no primeiro ano. A proporção melhora devagar: por volta do ano dezasseis os juros já são 38% da prestação, e é só no último terço do crédito que a maior parte do dinheiro passa mesmo a ser poupança.
Repara que isto não é argumento contra comprar. É argumento contra este argumento a favor de comprar. Se a razão pela qual queres comprar é não atirar dinheiro fora, convém saberes que no primeiro ano estás a atirar 613€ por mês, só que ao banco em vez de ao senhorio.
E há uma correção que tenho de fazer à versão anterior deste artigo, onde escrevi que “a esmagadora maioria da prestação é juros”. Não é. São 62%, que é uma maioria clara mas não esmagadora. E a diferença entre as duas palavras não é semântica: quem lê “esmagadora” fica com a ideia de que os primeiros anos do crédito são dinheiro quase todo perdido, e leva essa ideia para dentro da decisão. Num artigo sobre a maior compra da vida de uma pessoa, um adjetivo a mais chega para inclinar a escolha.
O que compras não é a prestação
O simulador do banco mostra-te um número e a tua cabeça guarda esse número. O problema é que ele é a menor parte do que ser proprietário te custa.
À entrada, conta com qualquer coisa à volta de 5% do preço da casa, fora a entrada propriamente dita:
- IMT. É o maior e o que mais varia, conforme o valor, conforme seres ou não habitação própria e permanente, e conforme o ano. Muda com frequência, por isso o único número que serve é o que o simulador do Portal das Finanças te der no dia.
- Imposto do selo, duas vezes. 0,8% sobre a compra, e mais 0,6% sobre o valor do crédito. Este segundo apanha muita gente desprevenida.
- Escritura, registos e avaliação bancária. Uns milhares, dependendo de onde e de quem.
Numa casa de 250 000€ são uns 12 500€ que saem da tua conta e não voltam. Somados a uma entrada de 10%, são cerca de 37 500€ imobilizados antes de dormires lá a primeira noite.
A exceção que muda a conta toda: o IMT Jovem
Se tens 35 anos ou menos e é a tua primeira casa, quase nada do parágrafo anterior se aplica a ti, e isto merece mais do que a nota de rodapé que costuma levar.
Desde 2024, o Decreto-Lei n.º 48-A/2024 isenta de IMT e de imposto do selo da compra a primeira aquisição de habitação própria e permanente por quem tenha idade igual ou inferior a 35 anos. A isenção é total até um determinado valor do imóvel e parcial acima dele, deixando de existir a partir de um segundo limite. Os valores são atualizados, por isso confirma-os no Portal das Finanças, mas a estrutura é essa. Se és casado, cada um entrega a sua declaração.
Um detalhe que apanha muita gente: a isenção cobre o imposto do selo da compra, não o do crédito. Aqueles 0,6% sobre o valor emprestado continuam a ser pagos.
Vale a pena ver o que isto faz aos números de cima. Naquela casa de 250 000€, os custos de entrada caem de uns 12 500€ para uns 2 650€:
| Sem isenção | Com IMT Jovem | |
|---|---|---|
| Custos de entrada | 12 500€ | 2 650€ |
| Capital imobilizado | 37 500€ | 27 650€ |
| Custo mensal que não volta | 1 158€ | 1 102€ |
| Ida e volta, para o prazo de equilíbrio | 28 000€ | 18 000€ |
Repara onde está o efeito. O custo mensal quase não mexe, porque a isenção não toca nos juros nem na manutenção. O que muda a sério é o prazo a partir do qual comprar compensa, que encolhe quase um terço, porque há dez mil euros de custo afundado que deixam de existir. Traduzindo: a isenção não torna a casa mais barata de manter, torna-a muito menos arriscada de comprar cedo.
Todos os meses, e para sempre:
- IMI, entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial por ano, que não é o preço que pagaste.
- Condomínio, se houver.
- Seguro multirriscos e seguro de vida, exigidos pelo banco enquanto houver crédito.
- Manutenção. A regra de bolso é 1% do valor da casa por ano. É o número mais discutido desta lista, e percebo porquê: em anos bons não gastas nada. Mas a caldeira, o telhado, a canalização e as janelas não avariam todos os anos, avariam de uma vez, e quem orçamenta zero acaba a pagar com cartão de crédito.
Nada disto existe quando arrendas. Por omissão, as obras de conservação da casa arrendada são do senhorio, e só passam para o inquilino se o contrato o disser, o que é legal e acontece mais do que se pensa. Vale a pena ler essa cláusula antes de assinar. Mas mesmo no pior contrato, o telhado continua a não ser um problema teu, e essa transferência de risco tem valor ainda que nunca apareça numa fatura.
A conta que interessa: quanto custa a casa por mês sem contar com o que poupas
Aqui está o cálculo que a maior parte das comparações não faz, e que dissolve a discussão toda.
Compara o dinheiro que desaparece de um lado com o dinheiro que desaparece do outro. Do lado da renda, desaparece tudo. Do lado da compra, desaparece isto:
| Custo | Por ano | Por mês |
|---|---|---|
| Juros (primeiro ano) | 7 358€ | 613€ |
| IMI | 500€ | 42€ |
| Condomínio | 600€ | 50€ |
| Seguros | 400€ | 33€ |
| Manutenção, 1% ao ano | 2 500€ | 208€ |
| Rendimento perdido dos 37 500€ parados | 2 535€ | 211€ |
| Total que não volta | 13 893€ | 1 158€ |
Os 372€ mensais de capital não estão nesta tabela, e é de propósito: esses não são custo, são poupança forçada. Continuam a ser teus, dentro da parede.
O que a tabela diz é o seguinte: naquela casa, naquelas condições, arrendar por menos de 1 158€ por mês sai financeiramente mais barato do que comprar. Acima disso, comprar ganha. E se a renda equivalente na tua zona for 800€, a compra está a custar-te 358€ por mês a mais do que arrendar, o que pode continuar a valer a pena por outras razões, mas já não é por causa do dinheiro deitado fora.
Faz esta tabela com os teus números antes de fazer seja o que for. São dez minutos e é o único cálculo que compara de verdade as duas opções.
Dois avisos sobre ela. O primeiro é que a linha dos juros encolhe todos os anos, portanto a compra melhora com o tempo, o que é outra forma de dizer que quem fica pouco tempo paga o pior pedaço. O segundo é que ela não inclui valorização nenhuma da casa, e já lá vamos.
O capital que fica parado
A entrada e os custos de aquisição não desaparecem, mas ficam presos. E dinheiro preso tem um preço, que é aquilo que renderia noutro sítio.
Usando os mesmos pressupostos do artigo da Netflix, 6,76% de retorno real por ano, 45 000€ investidos durante vinte anos ficam assim, em euros de hoje:
| Valor | |
|---|---|
| Capital inicial | 45 000€ |
| Ao fim de 20 anos, bruto | 166 500€ |
| Ganho | 121 500€ |
| Depois de 28% de IRS sobre o ganho | 132 500€ |
Aproveito para corrigir outro número da versão anterior, que dizia 175 000€ ao fim de vinte anos e um ganho de 130 000€. São 166 500€ e 121 500€, e faltava lá o IRS.
Isto não quer dizer que investir a entrada seja melhor do que comprar casa. A casa também pode valorizar, e há um valor real em ter onde viver sem depender de ninguém. Quer dizer apenas que a frase “não estou a desperdiçar dinheiro porque comprei” ignora que aqueles 45 000€ estavam a fazer alguma coisa noutro sítio.
Ao fim de quantos anos é que compensa
Vais ler em todo o lado que são cinco a sete anos. Esse número vem de estudos americanos, com custos de transação americanos, e não se importa nada com a tua situação. A conta verdadeira é simples e faz-se em três linhas.
Comprar e vender uma casa custa, ida e volta, à volta de 11% a 12% do preço: os tais 5% à entrada, mais a comissão de mediação na venda, que anda nos 5% mais IVA. Numa casa de 250 000€ são perto de 28 000€ só para entrar e sair, ou perto de 18 000€ se tiveres a isenção do IMT Jovem.
Divide isso pela vantagem mensal que a compra te dá, se te der alguma, e tens o teu número:
| Se comprar for melhor do que arrendar em | Precisas de lá ficar |
|---|---|
| 200€ por mês | quase 12 anos |
| 400€ por mês | perto de 6 anos |
| 600€ por mês | 4 anos |
E se a compra não for mais barata do que arrendar, ou seja, se o custo de posse for maior do que a renda de uma casa equivalente, esta divisão não tem resultado nenhum. É o que acontece hoje em várias zonas de Lisboa e do Porto. Aí a compra nunca chega a compensar por si, só compensa se a casa valorizar, e isso é uma aposta, não um plano.
Por isso a resposta à pergunta “quantos anos” não é cinco nem sete. É a que te sair desta divisão.
A valorização não é garantida, e não é dinheiro até venderes
O argumento final a favor da compra costuma ser que os imóveis valorizam sempre. Em Portugal essa ideia ficou colada por causa da subida forte desde 2015, empurrada pelo turismo, pelo investimento estrangeiro e pelos vistos gold, e nenhuma dessas três coisas é uma lei da natureza. O INE publica o índice de preços da habitação, e quem o for ver descobre que a linha não é a reta a subir que toda a gente tem na cabeça.
Há quem tenha comprado em 2007 e tenha esperado mais de uma década para voltar ao preço a que comprou. Não é história antiga nem é um caso exótico: é a mesma cidade, a mesma casa, e a diferença foi o ano de entrada.
Mas há um ponto sobre a valorização que se diz ainda menos, e é mais importante do que o risco. A valorização da casa onde vives só é dinheiro no dia em que a vendes, e nesse dia tens de ir viver para outro lado. Se tudo subiu, a casa seguinte também subiu. O ganho no papel é real, mas só o levantas se mudares para mais pequeno, para mais longe, ou para arrendado. Para a maior parte das pessoas, a casa onde vive é o ativo que mais valoriza e que menos se pode gastar.
Nada disto é argumento contra comprar. É argumento contra comprar por causa da valorização.
As perguntas que faço quando me perguntam
Quando alguém me pede opinião sobre isto, não tenho nenhuma que sirva, porque metade da decisão não é financeira. Mas gosto de fazer as seguintes quatro perguntas:
- Quantos anos tencionas ficar nessa casa? Compara com o número que te saiu da divisão lá em cima. Abaixo dele, o arrendamento raramente perde.
- O que acontecia à tua vida se a Euribor subisse dois pontos? Se a resposta é que ficavas em apuros, a compra está a ser feita no limite, e o limite é o sítio onde as coisas correm mal.
- Depois de pagares a entrada e os custos, ainda sobra fundo de emergência? Chegar à escritura com a conta a zero é o erro mais caro desta lista inteira, e já expliquei porquê no artigo sobre o fundo de emergência.
- O que farias ao dinheiro da entrada se não comprasses? Se a resposta é que ficava na conta à ordem a perder para a inflação, o custo de oportunidade desaparece e a compra ganha pontos. Se a resposta é que o investias, a conta muda toda, e vale a pena saber onde é que o punhas antes de responder que sim.
Sobre as outras condições de acesso, como a garantia do Estado no crédito, não vale a pena eu escrever números: mudam quase todos os anos e o que estiver aqui escrito estará errado quando alguém ler isto. Consulta o Portal da Habitação, ou alguém certificado. E repara na diferença entre aquilo e o IMT Jovem: a garantia do Estado ajuda-te a entrar sem teres a entrada toda, mas não te tira custo nenhum de cima. A isenção tira, e é por isso que lhe dei uma secção e não um parágrafo.
O que fica
Se depois de tudo isto a compra continuar a fazer sentido para ti, ótimo, e nessa altura a pergunta seguinte já é outra, a de amortizar ou investir, que trato noutro artigo.
O que eu não faria era decidir isto pela frase com que abri. Não porque seja mentira, mas porque compara uma coisa com nada. A renda desaparece, é verdade. Os juros também desaparecem, o IMI também, o condomínio também, os seguros também, a manutenção também, e o rendimento dos quarenta e tal mil euros parados também. Somadas, essas seis coisas podem ser maiores do que a renda que estavas a tentar evitar, ou podem ser menores, e a única forma de saber é pôr as duas colunas lado a lado durante dez minutos.
Casa é das poucas decisões em que o dinheiro não devia ter a última palavra. Mas devia ter a primeira, para pelo menos saberes o preço daquilo que estás a escolher.
Se fizeste esta conta para a tua situação e o resultado te surpreendeu, para que lado foi?
